В России по закону гараж считается нежилым помещением. Регистрация и оформление гаража регулируются Гражданским кодексом, Градостроительным кодексом и законом «О государственной регистрации недвижимости». При покупке гаража необходимо правильно оформить документы, чтобы в дальнейшем избежать юридических проблем.
Как правильно купить гараж
- Проверьте наличие всех необходимых документов на гараж у владельца.
- При отсутствии вопросов к документам составьте договор купли-продажи с указанием условий сделки: предмета, стоимости объекта, порядка расчетов и прочих деталей. Документ подписывают обе стороны.
- За регистрацию права собственности на гараж нужно уплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей. Заявление можно подать через «Госуслуги» или МФЦ. При положительном решении ведомство выдаст новую выписку из ЕГРН, где будет указан как новый собственник гаража.
Без документов о праве собственности на гараж регистрация будет затруднена. Продавцу нужно оформить право собственности на гараж — без этого Росреестр не зарегистрирует сделку купли-продажи. Сначала продавцу необходимо получить право собственности на участок под гаражом или оформить его в долгосрочную аренду, а затем уже регистрировать сам гараж.
Как проверить гараж перед покупкой
Необходимо тщательно проверить гараж перед покупкой.
Вот основные шаги:
- Убедитесь, что продавец не имеет проблем с правоохранительными органами. Такую информацию можно получить на сайтах судов и Федеральной службы судебных приставов по его полному имени.
- Проверьте, что продавец — единственный владелец гаража. Потребуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
- Проверьте документы о праве владения землёй под гаражом. Помещение может находиться на арендованной или принадлежащей по праву собственности земле. Убедитесь, что участок оформлен должным образом и соответствует нормам. Это особенно важно для объектов в гаражно-строительных кооперативах.
- Проверьте отсутствие задолженностей по взносам, налогам и коммуналке. Запросите справку из ГСК об отсутствии долгов. Уточните также, был ли уплачен налог на имущество.
- Узнайте в местной администрации, может ли быть снесен гараж и не запланирован ли снос ГСК или выкуп земли для других целей.
Что нужно для покупки гаража?
Список нужных бумаг различается по месту расположения гаража: в кооперативе или в личной собственности продавца. Требования зависят от особенностей каждого случая.
Куда обращаться при приобретении гаража у частника?
Для продажи гаража, который принадлежит продавцу и зарегистрирован как недвижимость, потребуются определённые бумаги.
- Документ о государственной регистрации недвижимости с указанием характеристик участка, где построен гараж.
- Доверенность на особое использование земельного участка.
- Согласие мужа на продажу (приобретённого в браке).
- Договор о передаче прав на гараж при покупке им гражданином.
- Документы о праве собственности на строение и земельный участок.
Как купить гараж в гаражном кооперативе
Принадлежность гаража к гаражному кооперативу предполагает проверку легальности возведения конструкции и основания собственности.
Для оформления сделки понадобятся:
- Справка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Документ из налоговой службы, подтверждающий регистрацию ГСК.
- документы о предоставлении земли под ГСК;
- разрешение на постройку гаража;
- акт о сдаче строения в пользование.
Стоит ли покупать гараж без документов
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева считает покупку гаража без документов рискованной. Такой шаг может привести к серьёзным юридическим и финансовым проблемам.
По ч. 209 ГК РФ собственник имеет право распоряжаться имуществом. Без оформленных документов подтвердить такие права невозможно. Если у продавца нет зарегистрированных прав собственности, сделка может быть признана недействительной. Если гараж построен на самовольно занятом участке, например на земле, предназначенной не для застройки или принадлежащей другим лицам, его могут снести по решению суда.
В некоторых случаях оформить право собственности на гараж все же возможно. Например, если гараж входит в состав ГСК, можно запросить выписку из реестра членов кооператива и оформить право собственности через правление ГСК, а затем зарегистрировать его в Росреестре. Если гараж является самовольной постройкой, можно попытаться узаконить его в судебном порядке. Для этого потребуется доказать, что строение соответствует градостроительным нормам и не нарушает права и законные интересы других лиц, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ.
Такие варианты подлежат экспертизе и могут быть отвергнуты, в частности, если участок не принадлежит заявителю. В случае потери документов их можно попытаться восстановить через архив БТИ или суд. Однако это длительный и не всегда удачный процесс.
Многие покупатели гаражей без документов надеются на «гаражную амнистию». Алексей Харитоненко, бенефициар ООО «ДКС ИМПЕРИЯ», указывает, что она применима только при определенных условиях. Федеральный закон № 79 позволяет до 1 сентября 2026 года оформить в собственность капитальные гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года. Для этого необходимо подтвердить факт владения помещением, предоставив членскую книжку, справку о выплате пая или квитанции за коммунальные услуги.
Эксперт уточняет: оформить документы на гараж возможно, но для этого потребуется время, финансы и соответствующие бумаги.
По его словам, обязательным этапом является заказ технического плана у кадастрового инженера, что может стоить от 10 до 20 тысяч рублей. После этого следует подача заявления в МФЦ с документами на землю (в аренде или собственности), оформление права собственности и получение выписки из ЕГРН. Госпошлина за регистрацию — 2 тысячи рублей.
Неоформленный земельный участок под гаражом может затянуть процедуру узаконивания, указывает Харитоненко. В таком случае возможно получить право через суд, но нужно предоставить доказательства владения участком (ст. 234 ГК РФ). Судебный процесс обычно занимает три до шести месяцев.
Что еще нужно знать о покупке гаража
Какова средняя цена гаража в России?
Цена на гаражи в России зависит от местоположения, конструкции и удалённости от крупных городов. В Москве и других больших городах стоимость выше, чем в пригородах и регионах. Например, в столице металлический гараж стоит около 1,25 млн рублей, железобетонный — от 2 млн руб., а кирпичный бокс — от 2,8 млн руб.
За городом цены на дома существенно ниже: металлические строения стоят 300–600 тысяч рублей, а капитальные дома — от 800 тысяч до миллиона пятисот тысяч, при этом стоимость зависит от состояния, месторасположения и наличия документов.
Сколько стоит оформление гаража
Цена оформления гаража определяется его правовым статусом, наличием бумаг и срочностью дополнительных действий. Если бумаги оформлены верно, затраты невелики: нужно заплатить госпошлину в два тысячи рублей за оформление прав на недвижимость в Росреестре.
Незарегистрированный гараж без технического плана или утерянных документов влечет за собой повышенные расходы. Составление плана стоит от десяти до двадцати тысяч рублей, восстановление документов — от трех до десяти тысяч рублей, а оформление через суд обойдется не менее тридцати тысяч рублей с учетом госпошлин, экспертиз и услуг юриста.
Важное о покупке гаража
- Перед приобретением проверьте гараж: удостоверьтесь, что продавец – настоящий владелец, отсутствуют задолженности, аресты или угроза сноса.
- Для проведения сделки необходимы следующие документы: выписка из ЕГРН, документы на землю, технический паспорт, согласие супруга и справки из товарищества собственников жилья (при наличии гаража в кооперативе).
- Сделка без оформления документов невозможна. Продавцу необходимо сначала зарегистрировать право собственности на землю и гараж.
- За покупкой без бумаг следует опасность: сделку могут посчитать недействительной, а гараж — уничтожить. Возможно узаконить через судебный процесс, однако это занимает много времени и не всегда приводит к успеху.
- Гаражную амнистию можно реализовать до первого сентября двадцать шестого года, но только для капитальных гаражей, возведённых до тридцатого декабря две тысячи четвёртого года. Для этого требуются подтверждающие бумаги — членская книжка, справки, квитанции.
- Оформление гаража обойдётся от двух тысяч рублей (госпошлина), без документов затраты возрастают: техплан — десять до двадцати тысяч рублей, юристы и экспертизы в случае судебного разбирательства — от тридцати тысяч рублей.